Asentamientos Humanos y Zonas de Alto Riesgo (AHDI) frente a la normativa de emergencia reciente

Asentamientos Humanos y Zonas de Alto Riesgo (AHDI) frente a la normativa de emergencia reciente, integrando el cuadro requerido con las normas, los beneficios, la forma de aplicarlo y sus restricciones.

INFORME ESPECIAL

Asunto: Tratamiento de Asentamientos Humanos en Zonas de Alto Riesgo y de Interés (AHDI) en el marco de la normativa de emergencia por sismo y recuperación territorial.

1. Contexto y Problemática Estructural

La gestión de los Asentamientos Humanos en Zonas de Alto Riesgo, Zonas de Amenaza y Asentamientos Humanos Precarios o Informales (AHDI) ha constituido históricamente uno de los flancos más vulnerables en la planeación territorial del país y, de manera crítica, en la región del Eje Cafetero. 

La concurrencia de fenómenos naturales —exacerbados por eventos sísmicos recientes e inestabilidades geomorfológicas— sobre sectores desprovistos de infraestructura adecuada y saneamiento básico evidencia la urgencia de transitar de la simple mitigación reactiva a modelos de reasentamiento seguro, ordenamiento de cuencas (POMCA) y regularización jurídica transparente.

La exigencia legal histórica contenida en la Resolución 448 de 2014 del Ministerio de Vivienda, en concordancia con el artículo 56 de la Ley 9 de 1989 y el artículo 5 de la Ley 2 de 1991, obliga a las administraciones municipales a levantar y actualizar permanentemente inventarios georreferenciados precisos de estas poblaciones. Sin embargo, la dispersión institucional y la falta de articulación financiera han frenado soluciones definitivas, perpetuando el riesgo para miles de familias.  No obstante casi que ninguna alcaldía ha cumplido con esta obligación legal. 

2. Cuadro de Normas, Beneficios, Aplicación y Restricciones sobre AHDI

Norma de Referencia	Beneficio / Finalidad del Componente AHDI	Forma de Aplicarlo (Mecanismo Operativo)	Restricciones, Limitaciones y Cuellos de Botella
Resolución 448 de 2014 (Minvivienda) en concordancia con Ley 9 de 1989 (Art. 56) y Ley 2 de 1991 (Art. 5)	Obliga a las alcaldías a identificar, cuantificar y georreferenciar de manera detallada los inventarios de viviendas y personas en zonas de alto riesgo por amenazas naturales, insalubridad o asentamientos informales/precarios.	Las oficinas municipales de gestión del riesgo y planeación deben levantar fichas técnicas por comuna, barrio, vereda o centro poblado, discriminando número de hogares, tipo de amenaza (remoción en masa, inundación, etc.) y año de asentamiento.	• Carencia de actualización catastral y técnica en la mayoría de entes territoriales. • Subregistro sistemático por parte de las administraciones locales. • Falta de articulación con las corporaciones autónomas regionales (CAR).
Decretos de Emergencia y Reactivación Territorial (Marcos de Reconstrucción post-sismo)	Facilitar recursos extraordinarios, subsidios de reasentamiento y esquemas de reordenamiento urbanístico para viviendas colapsadas o ubicadas en polígonos de riesgo inminente no mitigable.	Mediante censos inmediatos de damnificados, estructuración de proyectos tipo "Reconstrucción" o "Relocalización", y habilitación de polígonos de expansión o reubicación concertados con los entes territoriales y cajas de vivienda.	• Restricciones estrictas de sostenibilidad fiscal nacional y asignación de vigencias futuras. • Prohibición legal de otorgar subsidios sobre zonas de alto riesgo no mitigable sin una solución previa de reubicación. • Complejidad en los títulos de propiedad de origen informal que retrasan el desembolso de subsidios de vivienda.
Leyes de Reforma Urbana y de Vivienda de Interés Social (Ley 387 de 1997, Ley 708 de 2001, Ley 1001 de 2005 y Ley 1708 de 2014 / SAE)	Facilitar la transferencia a título gratuito o la destinación de bienes fiscales, baldíos, bienes urbanos de remanentes (PAR FOREC/Inurbe) o bienes incautados/extintos (SAE) para programas de vivienda y reasentamiento de poblaciones vulnerables.	Solicitud formal de los municipios o asociaciones populares de vivienda ante la SAE y entidades fiduciarias administradoras de remanentes para la afectación de predios aptos para reubicación de hogares reasentados.	• Saneamiento jurídico engorroso y de larga data de los predios fiscales o incautados. • Incompatibilidad de los usos del suelo definidos en los EOT/PBOT vigentes frente a la destinación habitacional propuesta. • Limitaciones operativas de las fiduciarias liquidadoras para transferir infraestructura comunal incompleta.

Informe específico sobre el componente de Asentamientos Humanos en Zonas de Alto Riesgo, de Interés y Asentamientos Informales (AHDI), evaluando de forma individual los 15 Decretos con Fuerza de Ley de Emergencia (Decretos 1412 al 1426 del 17 de septiembre de 2026) expedidos tras el sismo del 10 de agosto de 2026.

 

INFORME TÉCNICO: REVISIÓN DE LOS DECRETOS 1412 A 1426 DE 2026 FRENTE A LOS AHDI Y ASENTAMIENTOS INFORMALES

Número de Decreto	Materia / Eje del Decreto	Incidencia, Tratamiento o Impacto sobre los AHDI y Asentamientos Informales
Decreto 1412	Adición presupuestal (PGN).	Indirecto / Financiación: Aunque no define normas urbanísticas de asentamientos, habilita los recursos de crédito externo (BIRF) que fondean los programas de reasentamiento de familias damnificadas en zonas de alto riesgo no mitigable.
Decreto 1414	Flexibilización del Sistema General de Regalías (SGR).	Directo / Financiamiento Local: Permite a los municipios usar saldos y anticipos para financiar proyectos prioritarios de mitigación de riesgos y adquisición de suelo para la reubicación de hogares censados en AHDI.
Decreto 1419	Régimen aduanero y tributario especial.	Logístico: Facilita la importación de maquinaria y materiales de construcción de emergencia para obras de infraestructura, aplicándose indirectamente a la remoción de escombros en zonas afectadas.
Decreto 1420	Simplificación de la contratación estatal.	Operativo: Acelera la contratación por urgencia manifiesta de obras de mitigación de riesgos, construcción de muros de contención y reubicación de infraestructura comunitaria en zonas con afectación de AHDI.
Decreto 1422	Hábitat, suelo urbano y reasentamiento.	Directo / Nuclear: Constituye la norma principal sobre hábitat. Facilita la habilitación exprés de polígonos de expansión y reubicación, la simplificación de trámites de titulación y la asignación condicionada de subsidios de vivienda para los hogares reasentados desde AHDI.
Decreto 1423	Arrendamientos y Propiedad Horizontal.	Directo / Normativo: Regula protecciones transitorias contra desalojos a arrendatarios afectados (muy comunes en asentamientos informales o inquilinatos populares) y aborda el manejo excepcional de copropiedades colapsadas.
Decreto 1425	Gestión ambiental, escombros y residuos.	Directo / Ambiental: Establece normas de excepción para autorizar escombreras temporales y licencias ambientales exprés en obras de mitigación de riesgos, impactando directamente las cañadas y laderas donde se asientan tradicionalmente los AHDI.
Decreto 1426	Programas sociales y transferencias monetarias.	Directo / Poblacional: Suspende condicionalidades en transferencias (como Renta Ciudadana), garantizando liquidez de subsistencia inmediata a los hogares pobres y vulnerables catastrados en asentamientos informales.

Conclusiones del Análisis Normativo

1. Núcleo de Intervención (Decretos 1422 y 1414): El tratamiento específico de los AHDI y asentamientos informales recae fundamentalmente en el Decreto 1422 (suelo, hábitat y reasentamiento) y el Decreto 1414 (recursos financieros de regalías para mitigación), complementados por las normas operativas ambientales (Decreto 1425) y de contratación (Decreto 1420).
2. Desafío de la Informalidad Predial: Si bien se habilitan mecanismos expeditos de reubicación, la mayor restricción histórica radica en que gran parte de los asentamientos informales carecen de títulos de propiedad saneados, lo que exige articular estos decretos de emergencia con los inventarios previos de la Resolución 448 de 2014 para evitar trabas burocráticas en la asignación de subsidios de vivienda definitivos.
3. Articulación de Datos: Es imperativo cruzar los inventarios de los AHDI exigidos por la Resolución 448 con los mapas de amenaza de los POMCA (como el del río La Vieja) para evitar la autorización de nuevas expansiones urbanas en zonas de riesgo inminente.
4. Seguridad Jurídica en la Reubicación: Los procesos de reasentamiento derivados de emergencias deben asegurar que los predios receptores cuenten con disponibilidad real de servicios públicos domiciliarios y no repliquen dinámicas de exclusión o informalidad urbana.