BOLETÍN ESPECIAL — DECRETO LEGISLATIVO 1422 DE 2026 EN MATERIA DE VIVIENDA SOCIAL

BOLETÍN ESPECIAL — DECRETO LEGISLATIVO 1422 DE 2026

Nuevas reglas extraordinarias para vivienda, reconstrucción y ordenamiento territorial después del sismo del 10 de agosto

El Gobierno Nacional expidió el Decreto Legislativo 1422 de 2026, con fuerza material de ley, mediante el cual adopta un conjunto particularmente amplio de medidas extraordinarias en vivienda, subsidios, arrendamiento temporal, reconstrucción, ordenamiento territorial, legalización de asentamientos informales, licencias urbanísticas, financiación y movilización de recursos del FOVIS.

No se trata solamente de un decreto de subsidios. 

En sus 31 artículos, modifica o adiciona transitoriamente reglas contenidas, entre otras, en las Leyes 3 de 1991, 49 de 1990, 388 de 1997, 810 de 2003, 1537 de 2012, 1682 de 2013, 1848 de 2017, 2044 de 2020 y 2079 de 2021, además de los Decretos Ley 555 de 2003 y 890 de 2017. Su objeto es adoptar medidas excepcionales y transitorias para conjurar la crisis habitacional y territorial producida por el terremoto. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.

Una de sus consecuencias más importantes para alcaldes, gobernadores, concejos, cajas de compensación, curadores, empresas de servicios públicos y ciudadanía damnificada es que el Decreto entrega herramientas jurídicas, pero no equivale por sí solo a una apropiación presupuestal automática. La ejecución que comprometa recursos nacionales continúa dependiendo de apropiaciones disponibles, caja y marco fiscal.

1. ¿A quién protege?

El Decreto se aplica en el ámbito territorial cubierto por los Decretos 1261 y 1348 de 2026 y también a los territorios que posteriormente sean incorporados por decreto legislativo como afectados por la misma calamidad. La afectación de las personas naturales o jurídicas debe acreditarse a través de los registros oficiales del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo o de los mecanismos complementarios que se establezcan. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

Hay una disposición especialmente importante para la defensa de los damnificados:

No aparecer inicialmente en un registro oficial no impide acreditar posteriormente la afectación mediante otros medios verificables.

Esto introduce una garantía relevante frente a los problemas que puedan presentarse con censos o registros incompletos.

2. Los principales anuncios

El Decreto abre simultáneamente varios frentes de reconstrucción.

En vivienda, flexibiliza requisitos para subsidios, elimina temporalmente el orden secuencial tradicional de calificación, prioriza hogares con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos, crea subsidios de arrendamiento temporal hasta por doce meses y permite combinar subsidios de distintas fuentes hasta financiar el 100 % de la solución habitacional, sin duplicar la financiación de un mismo componente.

En suelo y POT, permite durante cuatro años ajustes excepcionales de los planes de ordenamiento, incluso la incorporación —por una sola vez y bajo condiciones— de determinados suelos rurales, suburbanos o de expansión al perímetro urbano para atender damnificados.

En asentamientos informales, habilita procedimientos extraordinarios de legalización de dos o más asentamientos simultáneamente, acompañados de redes, vías, espacio público, vivienda, mitigación del riesgo o reasentamiento. La norma mantiene una barrera expresa: no pueden legalizarse áreas de alto riesgo no mitigable ni áreas de protección ambiental. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

En reconstrucción urbana, permite edificabilidad adicional, reúso de edificaciones, reconocimiento extraordinario de construcciones, renovación urbana mediante licenciamiento directo y soluciones prefabricadas bajo un régimen especial.

En financiación, moviliza recursos del FOVIS, patrimonios autónomos, recursos territoriales, privados y de banca multilateral; habilita garantías crediticias y abre posibilidades para vivienda rural mediante recursos privados y Obras por Impuestos.

3. Cuadro maestro: ¿qué ordena el Decreto y quién debe actuar?

Art.	Disposición / herramienta	¿Quién debe aplicarla?	Objeto	¿Qué deben hacer?
1–2	Objeto, ámbito y acreditación	Nación, SNGRD y entidades ejecutoras	Delimitar beneficiarios y territorios	Reconocer afectados mediante registros oficiales o mecanismos complementarios; la ausencia inicial del registro no cierra la posibilidad de acreditar afectación.
3	Flexibilización de requisitos	MinVivienda	Facilitar acceso a subsidios	Hasta 2027 puede flexibilizar requisitos mínimos y condiciones operativas de subsidios y programas.
4	Eliminación temporal del orden secuencial	Entidades otorgantes de subsidios	Evitar que ahorro previo o sistema ordinario de calificación impidan atender damnificados	Aplicar requisitos y focalización especiales; priorizar hogares con ingresos inferiores a 4 SMLMV.
5	Subsidio adicional por transporte	Fonvivienda	Cubrir sobrecostos de materiales en zonas urbanas con acceso excepcional	Hasta 2028 podrá reconocer un valor adicional al subsidio.
6	Arrendamiento temporal	Cajas de Compensación, MinVivienda, MinTrabajo y Supersubsidio	Dar alojamiento mientras llega la solución definitiva	Subsidio hasta 12 meses, con valores diferenciados; reglamentar focalización, requisitos y giro.
7	Concurrencia de subsidios	Cajas, Fonvivienda, entidades territoriales, FNGRD y demás otorgantes	Cerrar financieramente las soluciones	Combinar subsidios hasta cubrir 100 % de la solución, sin doble financiación del mismo componente.
8–9	Ajuste excepcional de POT	Alcaldes y concejos	Habilitar suelo y modificar normas para reconstrucción	Ajustar usos, tratamientos, riesgo, edificabilidad y cargas; excepcionalmente incorporar determinados suelos al perímetro urbano.
8	Trámite extraordinario del POT	Alcalde y Concejo	Acelerar decisiones	Concejo dispone de 45 días calendario; cumplido el plazo sin decisión, el alcalde puede adoptar el ajuste mediante decreto.
8–9	Incorporación excepcional de suelo	Alcaldes y concejos	Obtener suelo para damnificados	Demostrar necesidad, servicios públicos y movilidad; excluir protección ambiental y riesgo no mitigable.
8	No causación de plusvalía en determinados ajustes	Municipios/distritos	Reducir cargas sobre proyectos de emergencia	Mayor edificabilidad, cambios de uso o clasificación derivados de estos ajustes no constituyen los hechos generadores señalados por la norma.
10	Proyectos de reconstrucción	Municipios, propietarios, Nación, fiduciarias	Reconstruir sobre ciudad existente	Autorizar durante cuatro años edificabilidad adicional en predios urbanos previamente desarrollados.
10	Propiedad horizontal	Copropietarios	Viabilizar reconstrucción y edificabilidad adicional	Se requiere aprobación de mínimo 70 % de los coeficientes de copropiedad.
11	Suspensión excepcional de licencias	Alcaldías, planeación y curadores	Evitar efectos jurídicos por imposibilidad de atender trámites	Suspensiones justificadas; acumuladas no pueden superar 50 días hábiles.
12	Traslado de trámites de curadurías	Curadores y alcaldías	Descongestionar licenciamiento	Curadores pueden solicitar que la administración municipal tramite determinados expedientes cuando exista aumento súbito de solicitudes.
13	Reconocimiento extraordinario	Curadores/autoridades competentes	Formalizar edificaciones afectadas	Durante un año pueden reconocerse sin aplicar el requisito temporal ordinario de la Ley 1848.
14	Renovación urbana sin plan parcial	Alcaldes, curadores y planeación	Reconstruir rápidamente áreas urbanas	Alcaldes delimitan y reglamentan áreas; pueden desarrollarse mediante licenciamiento directo.
15	Legalización masiva de asentamientos	Municipios y distritos, ESP	Atender asentamientos informales afectados	Durante cuatro años pueden acumular dos o más asentamientos en un solo procedimiento y acto.
16	Reúso de edificaciones	Municipios, constructores, propietarios, entidades financieras	Convertir edificaciones existentes en vivienda	Viviendas generadas mediante reúso se asimilan a vivienda nueva para subsidios y financiación durante dos años.
17	POT en trámite	Concejos y autoridades ambientales	Agilizar revisiones/modificaciones excepcionales	Términos reducidos a 45 días para determinados proyectos radicados hasta el 19 de septiembre de 2028
18	Plusvalía pagadera con vivienda	Municipios y particulares	Convertir obligaciones urbanísticas en soluciones para damnificados	Permite pagar participación en plusvalía mediante transferencia de VIS/VIP a población afectada.
19	Saneamiento automático de predios	Entidades públicas	Facilitar adquisición de suelo	Extiende el saneamiento automático a inmuebles adquiridos para vivienda/reconstrucción durante cuatro años.
20	Vivienda prefabricada	MinVivienda y ejecutores	Acelerar soluciones	Durante dos años determinados sistemas prefabricados no requieren licencia de construcción, sujetos a seguridad sismorresistente.
21	Vivienda rural y Obras por Impuestos	Privados, patrimonios autónomos, Gobierno	Financiar vivienda rural nueva o mejorada	Durante tres años admite recursos privados y Obras por Impuestos, estas últimas sujetas al cupo anual CONFIS.
22	Patrimonios autónomos Fonvivienda	Fonvivienda/fiduciarias	Concentrar y ejecutar recursos	Recibir aportes territoriales, privados, FOVIS y banca multilateral, entre otras fuentes.
23	Rendimientos financieros	Fonvivienda/patrimonios autónomos	Mantener recursos dentro de la reconstrucción	Hasta 2030 pueden reinvertirse en programas para hogares damnificados.
24	FOVIS extraordinario	Cajas, Supersubsidio y Fonvivienda	Movilizar recursos para damnificados	Destinar entre 7,5 % y 10 % de las apropiaciones mensuales obligatorias al FOVIS para subsidios de damnificados.
24	Cobertura de no afiliados	Cajas y Fonvivienda	Evitar exclusión por afiliación laboral	Agotada la atención correspondiente, remanentes pueden atender hogares damnificados no afiliados.
24	Reasignación previa no impide subsidio	Cajas/Fonvivienda	Atender pérdida grave de vivienda	Viviendas destruidas, con daño estructural o inhabitables quedan exceptuadas de determinadas restricciones por subsidios anteriores.
25	Libre destinación territorial FOVIS	Cajas	Adaptar recursos a dónde están los damnificados	Hasta 2028 pueden aplicarlos en suelo urbano o rural sin los porcentajes ordinarios por componente.
26	Traslado de saldos y remanentes FOVIS	Cajas, MinVivienda, Supersubsidio, Fonvivienda	Recuperar recursos inmovilizados	Identificar y trasladar determinados remanentes 2024–2025, redistribuciones anteriores y recursos disponibles señalados por la norma.
27	Recursos del Sistema de Información del Subsidio	MinVivienda/Cajas	Liberar recursos para vivienda	Hasta 2028 MinVivienda puede suspender total o parcialmente determinados giros y destinar recursos disponibles y no comprometidos a subsidios.
28	Garantías para crédito	Fonvivienda y FNG	Facilitar financiación a damnificados	Financiar comisión de garantías para microcrédito, hipotecario, consumo, leasing y otros esquemas habitacionales.
29	Regla fiscal	Entidades nacionales	Proteger sostenibilidad fiscal	Todo gasto queda condicionado al Marco Fiscal y Marco de Gasto de Mediano Plazo y disponibilidades existentes.
30	Seguimiento público	MinVivienda y Fonvivienda	Garantizar trazabilidad	Crear sistema por hogar: modalidad, fuente financiera, ejecución y fecha de entrega; además publicar informes periódicos.
31	Vigencia	Todas las entidades	Dar continuidad a las actuaciones iniciadas	Rige desde el día siguiente a su publicación; proyectos y asignaciones iniciados bajo estas medidas continúan hasta culminación.

El Decreto confirma expresamente que los recursos del FOVIS podrán orientarse extraordinariamente hacia damnificados, incluso urbanos y rurales, y establece mecanismos de traslado y reorientación de saldos. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

4. Una herramienta extraordinaria para los alcaldes: suelo y POT

Este probablemente sea uno de los cambios territoriales más importantes del Decreto.

Durante cuatro años, los municipios y distritos afectados pueden realizar un ajuste excepcional del POT. A iniciativa del alcalde pueden modificar usos, tratamientos, normas volumétricas, gestión del riesgo, aprovechamientos, cargas urbanísticas y otras disposiciones de áreas específicas necesarias para atender la emergencia.

Además, por una única vez, podrán incorporarse al perímetro urbano determinados suelos rurales, suburbanos o de expansión necesarios para el asentamiento temporal o definitivo de damnificados. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

Pero no es una autorización indiscriminada para urbanizar suelo rural. La norma exige, entre otras condiciones:

necesidad demostrada por insuficiencia de suelo; disponibilidad inmediata de acueducto y alcantarillado; articulación con movilidad; normas urbanísticas definidas; ausencia de riesgo alto no mitigable; respeto de suelos de protección y de las determinantes de superior jerarquía.

Por ello, alcaldes y concejos tienen simultáneamente una facultad extraordinaria y una responsabilidad técnica extraordinaria.

5. Una disposición trascendental para los AHDI

El artículo 15 merece especial atención.

Durante cuatro años los municipios podrán adelantar en un solo procedimiento la legalización de dos o más asentamientos humanos de origen informal afectados, culminando incluso mediante un único acto administrativo.

Además, la legalización puede articularse simultáneamente con:

1. redes de acueducto, alcantarillado y demás servicios;
2. vías, andenes, espacio público y equipamientos;
3. programas de vivienda, reforzamiento, saneamiento y habitabilidad; y
4. obras de mitigación del riesgo o, cuando este sea no mitigable, reasentamiento.

La medida expresamente excluye asentamientos ubicados en alto riesgo no mitigable y áreas de protección ambiental. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

Esto significa que los inventarios de asentamientos afectados adquieren enorme importancia: antes de decidir si procede legalización, mejoramiento, mitigación o reasentamiento, las administraciones necesitan identificar correctamente el universo territorial y las condiciones de cada asentamiento.

6. Las Cajas de Compensación entran de lleno a la reconstrucción

El Decreto transforma temporalmente el funcionamiento del FOVIS.

Las Cajas obligadas a apropiar recursos para vivienda deberán destinar entre el 7,5 % y el 10 % de sus apropiaciones mensuales obligatorias al FOVIS para atender damnificados. Los recursos pueden cubrir componente urbano y rural y las medidas pueden alcanzar hogares afiliados y, bajo las condiciones previstas, hogares no afiliados.

Además, hasta 2027 las Cajas pueden conceder subsidios de arrendamiento temporal de emergencia hasta por doce meses, sin que recibirlos impida posteriormente obtener la solución habitacional definitiva. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

7. Se pueden sumar subsidios hasta completar el 100 %

Otro cambio estructural es la concurrencia de fuentes.

Hasta terminar la vigencia fiscal 2029 pueden concurrir subsidios provenientes de Cajas de Compensación, Fonvivienda, entidades territoriales, Fondo Nacional de Gestión del Riesgo y otras entidades otorgantes hasta completar el 100 % del valor de la solución habitacional, siempre que no se financie dos veces el mismo componente. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

Para alcaldes y gobernadores esto permite pensar los proyectos no exclusivamente desde una fuente nacional, sino mediante cierres financieros combinados.

8. Vivienda rural, privados y Obras por Impuestos

El artículo 21 abre una ventana adicional: durante tres años determinadas disposiciones para vivienda rural dispersa nueva o mejorada podrán aplicarse cuando se financien mediante recursos aportados por personas jurídicas privadas a patrimonios autónomos o mediante Obras por Impuestos.

Hay, sin embargo, una condición financiera decisiva: Obras por Impuestos opera siempre que sea consistente con el cupo anual aprobado por el CONFIS.

Por tanto, el Decreto habilita jurídicamente el mecanismo, pero no crea por sí mismo un cupo ilimitado de recursos.

9. Atención: el Decreto crea instrumentos, no una bolsa automática de dinero

Esta distinción es esencial.

La propia motivación del Decreto establece que sus disposiciones “no constituyen por sí mismas una apropiación ni una autorización automática de gasto”. Cuando impliquen gasto del Presupuesto General de la Nación, su ejecución queda condicionada a apropiaciones disponibles, disponibilidad de caja, Marco Fiscal de Mediano Plazo y Marco de Gasto de Mediano Plazo.

En otras palabras:

el Decreto abre las puertas jurídicas de la reconstrucción, pero no significa que detrás de cada puerta exista ya un recurso apropiado.

Esto obliga a diferenciar cuidadosamente entre:

facultad creada → reglamentación → fuente de financiación → apropiación efectiva → estructuración del proyecto → contratación → ejecución → entrega al damnificado.

10. ¿Qué deberían hacer inmediatamente los municipios y departamentos?

A partir del Decreto, la prioridad administrativa puede traducirse en una agenda concreta: actualizar y depurar el universo de damnificados y permitir acreditaciones complementarias; clasificar las viviendas entre destruidas, inhabitables, reparables y susceptibles de reforzamiento; identificar asentamientos informales afectados; elaborar inventario de suelo seguro y servido; determinar cuáles proyectos requieren mejoramiento, reconstrucción o reasentamiento; certificar capacidad real de acueducto y alcantarillado; identificar edificaciones reutilizables; preparar los ajustes excepcionales de POT que sean técnicamente indispensables; estructurar proyectos y patrimonios autónomos; y construir cierres financieros combinando Nación, departamento, municipio, Cajas, FOVIS, FNGRD, privados, banca multilateral y, cuando proceda, Obras por Impuestos.

Hay además una obligación de transparencia especialmente útil para el control ciudadano: MinVivienda y Fonvivienda deberán implementar un sistema que permita conocer por cada hogar la modalidad asignada, fuente de financiación, estado de ejecución y fecha de entrega, y publicar informes periódicos.

Conclusión

El Decreto Legislativo 1422 de 2026 puede convertirse en una de las principales cajas de herramientas jurídicas de la reconstrucción habitacional y territorial posterior al sismo. Su alcance no se limita a construir casas: conecta vivienda, suelo, POT, asentamientos informales, servicios públicos, propiedad horizontal, renovación urbana, crédito, subsidios, FOVIS y financiación privada.

Para el control ciudadano hay tres asuntos especialmente importantes que conviene vigilar desde ahora: que ningún hogar quede excluido simplemente por fallas iniciales del registro; que las facultades extraordinarias para habilitar suelo no terminen utilizadas para urbanizar áreas ambientalmente protegidas o inseguras; y que cada instrumento jurídico anunciado pueda rastrearse hasta recursos efectivamente disponibles, proyectos concretos, contratos, obras y hogares beneficiarios.

El propio Decreto reconoce que las cifras iniciales de afectación eran preliminares y podían aumentar conforme avanzaran las inspecciones, y contempla la incorporación posterior de territorios cuya afectación sea acreditada. Dec 1422 2026 De la atención en Vivienda derivada de la emergencia Sismo.pdfPDF

En síntesis: el Decreto 1422 entrega herramientas poderosas. El siguiente examen ciudadano debe ser determinar cuáles ya tienen reglamentación, cuánto dinero real tienen detrás, quién es responsable de activarlas en cada municipio y en qué plazo deben producir resultados.